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物业税降低房价的奢望-【资讯】

发布时间:2021-07-15 15:23:19 阅读: 来源:跳线机厂家

物业税能降低房价?这是该话题得以经久不衰、全民参与的魅力所在。每回“吹上一阵风”,都会让地产板块打一个“寒战”,但第二天大家又会发现,“气温正常寒潮没来”,股价又回升原位。

这个观点的理论依据如下:物业税一能增加持有成本,投机者望而却步,楼市供求关系逆转或缓解,房价随之下降;二是将一次性缴纳的土地出让金分成70年缴纳,占据房价主体的土地价格摊薄,房价随之下降。

但无论从理论、现实还是历史来看,开征物业税或能给炒房者增加一些成本,但指望这项单一政策扭转楼市趋势,只是一种奢望。事实上,开征物业税数十年甚至上百年的美、英、日等国家,均未能成功避免因地产泡沫引发经济危机的命运。

物业税征收对象悖论

从欧美各国的物业税实践来看,征收的对象主要是不动产,其中包括了土地和附着在土地上的建筑物,财产的主体是土地,这些土地以永久产权为主。

中国的土地制度最重要的基石是城市土地国有,购房者只有70年土地使用权,国家是土地所有者,购房者只是土地上的租客。物业税只能向物业所有者征收,那么从理论上说,小部分向拥有房屋的购房者征收,大部分还是要向土地所有者——也就是国家征收。

国家收税收到自己头上?这是一个可笑的悖论。那么物业税只能缩小征收范围,不考虑土地部分,只向土地上面的房屋征收。如此就不存在土地出让金转化成物业税的可能性。

如果要解决这个法理问题,目前看来,唯一可能的解决之道是曲线认可购房者的土地“永久租赁权”,向视同所有权的“永久租赁权”征税。2007年10月1日起施行的《物权法》有一条模糊的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”可以理解为,在建筑使用寿命之内,满70年后每年继续缴纳土地出让金,就可以继续拥有土地上附着的房产。从深圳已有的案例看,一批20年土地使用权已满的房产,已经通过这种方式延续使用权。

地价与房价的关系

即便用这个办法解决了法理难题,第二个难题又出现了。中国的楼市就会被割裂成两个市场——一个是已经缴纳70年土地出让金的存量市场,在70年使用期限内每年只需缴纳少量的房屋物业税;另一个没有初始土地成本的增量市场,每年要为土地加房产缴纳更多的物业税。

这两种房产的价差会有多大?理论上取决于目前房价中土地成本所占的比重。2009年全国工商联公布的一项调查称,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%;主管部门国土部不认可这个数字,之后宣布,调查了全国620个房地产开发项目后的结果显示,目前中国地价占房价15%~30%,平均为23.2%。

由于发布者立场的不同,这些数据无疑存在一定的倾向性。我们姑且取一个中间值,按40%来计算,那么这两种房产会不会一套卖10000元/平方米,另一套卖6000元/平方米呢?

从近10年中国房地产市场的发展历史看,房价从来都不取决于开发商的成本,而是取决于市场供求关系。2008年市场低迷时期,为了资金链不断裂,低于成本卖房的开发商并不少见;每平方米5000元成本的房产,囤积几年到2009年卖3万元/平方米也毫不稀奇。开发商不会因为土地成本降低,就把这40%的优惠拱手让于消费者。

中国这10年房价大涨的原因,除了开发商的贪婪,更多地来自流动性的泛滥,地方政府的“土地依赖”财政,城市化带来的消费升级以及中国人传统的不安全感。这些因素对房价涨跌影响更须关注。

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